Com pandemia, país vive febre de strip malls

Inspirados em modelo norte-americano, centros de conveniência localizados em ruas, como o da Best Center (foto), se espalham pelo Brasil. Há até filas de espera de lojas para entrar nos empreendimentos

  Por Fátima Fernandes 

  | Jornalista especializada em economia e negócios e editora do site varejoemdia.com

Um mercado muito bem explorado nos EUA, os strip malls começam a ganhar força no Brasil, principalmente após a pandemia do novo coronavírus.

O que são eles? São espaços escolhidos a dedo, especialmente em trechos de ruas de maior movimento, que reúnem um grupo de lojas capazes de atrair a clientela pela conveniência.

Geralmente, as lojas são dispostas uma ao lado da outra, em uma espécie de faixa (strip), com vagas de estacionamento gratuitas e bem na frente.

Com 44 empreendimentos espalhados por São Paulo e interior do Estado, a Best Center, uma das maiores empresas do setor, se prepara para dobrar de tamanho em três anos.

“A procura por strip malls aumentou significativamente com a pandemia, tanto por redes maiores como por lojistas menores”, diz Carlos Montenegro, diretor geral da empresa.

Em alguns dos empreendimentos, diz ele, há até fila de espera. Uma loja de roupas ficou quase dois anos para entrar em um dos strip mall da Best Center em Campinas (SP).

Neste ano, a empresa que é incorporadora e administradora de centros de conveniência, abriu três empreendimentos, em Ribeirão Preto, Cotia e São José do Rio Preto.

Outros serão lançados a partir de 2022. Com um mercado tão aquecido e concorrido, a Best Center prefere não revelar os pontos onde deve instalar os seus novos strip malls.

Com cinco empreendimentos, a ConVem está construindo o seu segundo centro de conveniência em Rio Claro (SP), com capacidade para seis lojas.

“Se tivéssemos espaço para 15 lojas neste local, teríamos alugado todas”, afirma Edson Montemor, diretor da ConVem.

O cenário não é diferente na região Nordeste do Brasil.

Com foco em Fortaleza (CE), a Ary Brasil, que administra pouco mais de 20 strip malls, também sente o mercado aquecido e deve terminar 2021 com quatro novos empreendimentos.

“A procura aumentou pelo menos 20% com a pandemia, especialmente nos setores de serviços, clínicas, lavanderias e agências bancárias”, diz Henrique Ary Brasil, sócio da empresa.

Inspirado em modelo norte-americano, o strip mall sempre foi promissor por aqui, de acordo com Marcos Saad, presidente da ABMalls, associação das empresas do setor.

A pandemia apenas potencializou este mercado, diz ele, com o aumento da demanda por espaços mais abertos e arejados.

“Hoje, a procura das lojas por este modelo é maior do que a oferta, o que revela um potencial gigantesco de crescimento deste mercado nos próximos anos”, afirma.

Normalmente, diz ele, os terrenos dos strip malls tem de 2 mil a 5 mil metros quadrados, com ABL (área bruta locável) de 1 mil a 3 mil metros quadrados.

Nesses espaços são instados de 5 a 20 lojas, principalmente dos setores de serviços e alimentação, como lavanderias, academias, restaurantes e drogarias.

Atualmente, a procura está se estendendo a outros setores, como clínicas médicas, agências bancárias e lojas de roupas.

CUSTO

Uma das principais vantagens para os lojistas, dizem os executivos, são os preços.

Pesquisa feita pela ABMalls revela que os lojistas pagam de R$ 12 a R$ 15 o metro quadrado de condomínio para ter uma loja em um strip mall.

Em shoppings convencionais, o preço do metro quadrado supera os R$ 100, principalmente nos localizados em regiões mais nobres das capitais.

“É que o custo de um shopping convencional é muito maior, com escadas rolantes, elevadores, sistema de ar condicionado, segurança, limpeza”, afirma Saad.

Os strip malls também não cobram cessão de direito de uso (CDU), as chamadas luvas, como ocorre principalmente nos shoppings tradicionais, nem o 13º aluguel.

“Os contratos são similares aos de lojas de rua em centro comercial organizado e com condomínio administrado de forma espartana, com estacionamento gratuito”, diz ele.

O grande desafio deste mercado, de acordo com Saad, é achar os pontos capazes de reunir um grupo de lojas com bons preços acessíveis de locação e atrair a clientela.

A ABMalls, com três anos, reúne empresas que, juntas, possuem cerca de 150 empreendimentos no país, com dez lojas cada um, em média.

De acordo com Saad, este número não representa nem 10% dos strip malls espalhados pelo país, já que muitos são construídos e administrados por famílias donas de pontos.

A vacância média do setor, diz ele, é da ordem de 1%, bem diferente da de shoppings convencionais, que chegaram a ter vacância de 50% no pico da pandemia.

Para Montenegro, o strip mall é um modelo híbrido entre loja de rua e de shopping. Os shoppings oferecem serviços, segurança, e as lojas de rua, visibilidade e conveniência.

Geralmente, diz ele, os strip malls possuem uma ou duas âncoras, com lojas que podem ter de 500 a 1 mil metros quadrados.

Além delas, há espaços para outras duas megalojas, de 200 a 300 metros quadrados, e para estabelecimentos menores, de 30 a 80 metros quadrados.

Os contratos de locação levam em conta a metragem da loja e/ou um percentual sobre o faturamento mensal.

Uma loja que tem em seu contrato aluguel mínimo de R$ 5 mil e percentual de 5% sobre o faturamento, por exemplo, se faturar R$ 100 mil por mês vai pagar os R$ 5 mil de aluguel.

Se faturar menos de R$ 100 mil, vai pagar R$ 5 mil e, se faturar mais que R$ 100 mil, vai pagar 5% sobre a receita mensal. Prevalece, portanto, o maior valor.

Empresas donas dos imóveis, de acordo com Montenegro, conseguem administrar de uma melhor forma o mix de lojas em um strip mal.

“Se já tiver uma lavanderia em um espaço, não é o caso de colocar outra”, afirma ele. O mix tem de ser diversificado e atraente para levar o cliente até o empreendimento.

OPEN MALL

Os chamados open malls (shoppings abertos), maiores que os strip malls, também começam a surgir no país como mais uma opção para os comerciantes.

Em um terreno de 6,7 mil metros quadrados, a MEC Malls está construindo um empreendimento em Ribeirão Preto (SP), com inauguração prevista para fevereiro de 2022.

Mc Donald´s, Cobasi e Smart Fit já confirmaram a ida para o Open Mall Dom Pedro I, com capacidade para oito lojas e 130 vagas de estacionamento.

Ganha força também no país, de acordo com Saad, os empreendimentos com o conceito de multiuso.

São prédios residenciais rodeados de uma área comercial, como o Jardim das Perdizes, localizado na região Oeste de São Paulo.